Harkitsetko liittymistä yhteismetsään tai yhteismetsäosuuksien ostoa? Kyseessä on suosiota kasvattava metsänomistusmuoto, joka tarjoaa mahdollisuuden hyötyä metsien vakaasta ja kilpailukykyisestä tuotosta selkeän, jossain määrin yhtiötä muistuttavan, rakenteen kautta vailla velvollisuuksia. Osuuksien osto- tai metsätilan liittämispäätöstä tehtäessä on kuitenkin tärkeää kiinnittää huomiota osuuksien hinnoittelun perusteisiin, liittämisarvostuksen taustalla oleviin menetelmiin ja ennen muuta ennakoitujen ylijäämien suuruuteen.
Mihin yhteismetsäosuuden hinta perustuu?
Yhteismetsäosuudesta maksettu hinta reagoi tyypillisesti seuraaviin tekijöihin:
- Metsävarat ja arvo: sijainti, puuston määrä ja laatu, kehitysluokkajakauma, boniteetti.
- Tuottohistoria: osakkaille jaettu ylijäämä useamman vuoden ajalta.
- Tuottoprofiili ja hakkuupolitiikka: onko yhteismetsä enemmän kassavirta- vai arvonnousuorientoitunut.
- Riskit ja kulurakenne: hallintokulut, korjausvelka (tiet, ojitukset), mahdolliset oikeusriidat, riippuvuus yksittäisestä puunostajasta.
- Likviditeetti: kuinka usein osuuksia on myynnissä ja millä kertoimilla suhteessa ylijäämään / metsäarvoon on toteutunut kauppoja.
Hyvänä käytäntönä pidetään, että yksittäinen vuoden suuri hakkupainotteinen ylijäämä ei saa yksin ohjata hinnoittelua, vaan tarkastelu tehdään usean vuoden jaksolta.
Aliarvostus – mahdollisuus vai riski?
Valitettavasti yhteismetsäosuuksien markkina on vielä monin paikoin tehottomampi kuin metsätilamarkkina, eli osuuksia myydään usein selvästi alle niiden todellisen arvon. Tämä voi tarjota osuuksien ostajille kiinnostavia tuottomahdollisuuksia, mutta alhainen hinta voi samalla olla merkki riskeistä, jotka realisoituvat vasta myöhemmin. Myyjä puolestaan luopuu osuudestaan alle sen todellisen arvon ja menettää siten osan omaisuutensa potentiaalista. Tilanne ei siis ole kummankaan osapuolen näkökulmasta ihanteellinen.
Miksi sitten yhteismetsäosuuksien hinnoittelu ei toimi kuten pitäisi? Syitä voi olla monia, mutta kaikista todennäköisimmät ovat puutteelliset ylijäämä ja metsävaratiedot myyntiesitteissä. Osuuden arvoa on vaikea arvioida, jos kokonaispuumäärästä, sen kehityksestä sekä ylijäämähistoriasta ei ole riittävästi tietoa. Osuuden hinnoittelun oikeellisuus on siis jokaisen yhteismetsän omalla vastuulla, ja eri yhteismetsien läpinäkyvyyskäytännöt voivat erota toisistaan merkittävästi. Tämän takia kiinnostuksen kohteena olevan yhteismetsän taustaa kannattaa tutkia perusteellisesti.
Metsänhaltijan Yhteismetsän toimitsija Suomen Sijoitusmetsät Oy haluaa tukea osuuksien ostajia päätöksenteossa ja edistää yhteismetsäosuuksien oikeudenmukaista hinnanmuodostusta kehittämällä Yhteismetsäosuuksien kauppapaikkaa.
Hyvä esimerkki eri yhteismetsäosuuksien hinnoittelueroista on se, että tällä hetkellä kauppapaikalla Sallan yhteismetsäosuuksia on tarjolla 15 euron kuutiohinnalla, ja vastaavasti Itä-Suomen yhteismetsäosuuksien kuutiohinnaksi on laskettu 30 euroa. Kun näitä tasoja peilataan metsäkiinteistökaupan keskimääräisiin hintoihin, osuuksien aliarvostus tulee selvästi esiin. Lähtökohtaisesti puu kasvaa samalla tavoin sekä yhteismetsässä että yksityisesti omistetussa metsässä – omistusmuoto ei muuta biologisia perusteita. Kun osuuksia hinnoitellaan selvästi alle käyvän arvon, voi sijoittaja saada yli viiden prosentin suuruisia verovapaita ylijäämiä suhteessa sijoittamaansa pääomaan. Yhteismetsäosuuksien vähäinen kauppa ja tehoton hinnoittelu vaikeuttavat vakuusarvojen laskentaa ja arvonmääritystä perunkirjoituksiin. Jos yhteismetsäosuuksia arvostetaan perukirjoissa metsämaan keskimääräisten hehtaarihintojen perusteella, seurauksena voi olla kohtuuttoman korkea verotus.
Kohti läpinäkyvämpää yhteismetsäosuusmarkkinaa
Yhteismetsien suosion lisääntyminen entisestään vaatii uskottavan ja läpinäkyvän osuusmarkkinan, ja Suomen Yhteismetsät ry valmistelee parhaillaan yhteismetsille ohjeistusta siitä, mitä tietoa suositellaan julkaistavaksi. Ohjeistuksessa huomioidaan myös se, että samat käytännöt eivät sovellu kaikenkokoisille yhteismetsille.
Metsänhaltijan Yhteismetsä on myös mukana luomassa uudenlaista standardia markkinoille. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että yhteismetsämme historiallinen ylijäämä ja ajantasaiset puustotunnukset ovat aina näkyvillä ulkopuolisillekin. Osakkailla on aina selkeä käsitys siitä, mikä heidän osuutensa arvo on. Jos osakas haluaa luopua osuudestaan, hän voi luottaa siihen, että hänellä on tieto yhteismetsän arvosta ja hän pystyy luopumaan siitä oikeaan hintaan.
Ota yhteyttä
Petri Ikävalko
Myynti ja asiakkuudet
Kiinnostaako yhteismetsä? Kysy rohkeasti lisää! Ota yhteyttä suoraan minuun, niin katsotaan tilanteesi läpi. Konsultaatio on aina maksuton.
